6 noviembre, 2019

El administrador del consorcio de propietarios: rol, función y responsabilidad

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Si vivís o estás pensando en vivir en un edificio con varias unidades funcionales, te contamos la interna administrativa para que tengas en cuenta.

 

Quienes vivimos alguna vez en edificios sabemos que el mantenimiento del mismo puede resultar complicado. Arreglo de bombas de agua, pago de servicios e impuestos, sueldo del encargado, desinfección ameritan que haya una persona responsable que dirija y supervise estas cuestiones. Para ello, nuestro Código Civil y Comercial de la Nación exige que se designe  a una persona que se haga cargo una persona que administre el consorcio y represente legalmente a los vecinos.

 

Esta persona será elegida por el Consorcio de propietarios, según lo que indica cada reglamento de copropiedad del edificio.

 

El Consorcio de propietarios:

El Consorcio de Propietarios es la reunión de los copropietarios, es decir los “dueños” de cada unidad funcional del inmueble. Dicha agrupación es una persona jurídica y responde legalmente como una unidad en lo que respecta a las partes comunes del edificio o según lo que indica el reglamento de copropiedad.

Los copropietarios de cada unidad funcional deciden por votación sobre los temas tratados en cada reunión. En muchos casos son los inquilinos que, autorizados por el propietario, pueden participar también.

Todos los edificios poseen un reglamento que, en rigor de mantener un orden en el edificio, establece pautas de organización y convivencia, por ejemplo: si las unidades son aptas para el ejercicio profesional, horarios para las mudanzas o si se aceptan o no mascotas; como así también indica la modalidad de las reuniones o asambleas de los copropietarios.

En él, también, se debe dejar constancia sobre la designación del administrador y especificar allí cuáles son sus facultades, sus obligaciones y por cuánto tiempo ejercerá esa función. El mismo puede ser un copropietario del edificio o un profesional externo.

 

Obligaciones del administrador de un consorcio:

Según el Código Civil de nuestra Nación, la persona encargada de la administración de consorcios tiene las siguientes obligaciones:

 

  • -Conservar una copia de la documentación del consorcio –reglamento de copropiedad, plano, libro de actas- garantizando el libre acceso de los vecinos a la misma.
  • -Convocar a la asamblea cuando se requiera y cumplir las decisiones tomadas en la misma.
  • -Representar al consorcio en todas las cuestiones administrativas y judiciales.
  • -Rendir cuentas sobre los estados bancarios, pagos y demás.
  • -En caso de renuncia, cese o remoción, debe poner a disposición del consorcio, dentro de los 15 días hábiles, los libros y la documentación. En general los administradores tienen un mandato de un año. No obstante, en caso de disconformidad, los copropietarios pueden solicitar su renuncia mediante una “convocatoria extraordinaria”.
 

Honorarios de los administradores de consorcios

Los honorarios son calculados en función de los servicios edilicios y la cantidad de las unidades funcionales. No obstante, la Cámara Argentina de la Propiedad Horizontal y Actividades Inmobiliarias)  tiene en su sitio web una herramienta online destinada específicamente a calcular los honorarios de administradores la cual sirve para los profesionales de la actividad como así también para los copropietarios para verificar que los valores que están abonando sean razonables. 

 

¿Qué son las expensas?

Las expensas permiten mantener en buen estado y en condiciones de seguridad el edificio. Además, sirven para pagar los gastos comunes, como la luz de los pasillos, desinfección, etc. De acuerdo para qué se utilizan pueden ser:

 
  • Expensas Ordinarias: se utilizan para cubrir los gastos fijos (gastos de mantenimiento indispensables, honorarios del administrador, cuota de seguros, etc.).
  • Expensas Extraordinarias: se utilizan para gastos eventuales que exceden los gastos comunes de mantenimiento (reparaciones, remodelaciones, etc.).

 

Encargado de edificio

El encargado del edificio es quien realiza las tareas en el edificio en forma habitual, cumpliendo con el cuidado, vigilancia y atención del edificio. Su cargo puede ser “permanente” o “no permanente”.

 

  • Encargado permanente: es recomendable, aunque no obligatorio, que permanezca la mayor parte del día en el edificio, aún cuando se encuentre en horas de descanso, el cual puede ser interrumpido cuando razones de urgencia lo justifiquen o cuando se trate de la atención de los servicios centrales. Durante el horario de trabajo no puede realizar otra tarea distinta a las mencionadas (ni siquiera tareas específicas para alguno de los copropietarios). Fuera de dicho horario cesa el impedimento.
  • Encargado no permanente: este trabajador sólo debe cumplir una jornada de 4 horas en edificios de hasta 25 unidades, debiendo hacerlas de manera continua y sus responsabilidades son las mismas que las del encargado permanente.
 

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